La cedolare secca è il regime fiscale che quasi tutti i proprietari scelgono per gli affitti brevi, perché sostituisce Irpef, addizionali e imposta di registro con un'unica aliquota fissa. Nel 2026 le regole sono cambiate rispetto agli anni scorsi: ecco cosa serve sapere davvero, senza tecnicismi inutili.
Cos'è la cedolare secca e su cosa si applica
È un'imposta sostitutiva che si applica sul canone di locazione degli affitti brevi (fino a 30 giorni), al posto della tassazione ordinaria. Invece di sommare l'affitto ai tuoi altri redditi e pagare le aliquote Irpef progressive, paghi una percentuale fissa su quell'importo. Per la maggior parte dei proprietari privati è la scelta più conveniente e più semplice da gestire.
Le aliquote 2026: non è più un'unica percentuale
La novità più importante del 2026 è che la cedolare secca sugli affitti brevi non è più un'aliquota unica per tutti. Il sistema è ora progressivo in base a quante unità immobiliari destini alla locazione breve nello stesso anno:
| Immobile | Aliquota cedolare secca |
|---|---|
| Primo immobile | 21% |
| Secondo immobile | 26% |
Se hai un solo immobile destinato agli affitti brevi, quindi, l'aliquota resta al 21% come in passato. Se ne hai due, puoi scegliere tu quale tassare al 21% e quale al 26% in dichiarazione dei redditi. Dal terzo immobile la cedolare secca non è più disponibile in nessuna forma: vale la regola spiegata qui sotto.
Il limite delle due case: da quando serve la partita IVA
Un altro cambiamento importante riguarda il numero massimo di immobili che puoi gestire come privato. Fino a due unità immobiliari puoi ancora usare la cedolare secca come persona fisica. Dal terzo immobile in poi, la legge presume che tu stia svolgendo un'attività d'impresa: diventa obbligatorio aprire una partita IVA, e la cedolare secca non si applica più — serve un regime fiscale diverso (forfettario o ordinario).
Questo è un punto che molti proprietari con più di un immobile scoprono tardi, e vale la pena verificarlo con il tuo commercialista prima di espandere il numero di case gestite.
Perché con una gestione professionale l'imposta pesa meno
C'è una differenza pratica, non solo teorica, tra gestire da soli e affidarsi a un property manager: la base su cui si calcola la cedolare secca cambia. Con la Gestione Completa di Soggiorno Semplice, l'imposta si calcola sull'importo che ti resta dopo la commissione della piattaforma (Airbnb, Booking) e il nostro compenso — non sull'intero incasso lordo pagato dall'ospite. Nella gestione autonoma, invece, la cedolare secca si applica sul lordo totale. Il risultato è che, a parità di incasso, le imposte effettivamente versate sono più basse con una gestione professionale strutturata correttamente.
Puoi vedere la differenza con i tuoi numeri reali nel calcolatore che abbiamo pubblicato sul sito.
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Questo articolo ha scopo informativo generale e non sostituisce una consulenza fiscale personalizzata. Per il tuo caso specifico rivolgiti sempre a un commercialista.