Prima di mettere un immobile sul mercato degli affitti brevi, la domanda più concreta è sempre la stessa: quanto posso guadagnare davvero? La risposta cambia molto in base a zona, dimensione dell'immobile e qualità della gestione, ma i dati di mercato aiutano a farsi un'idea realistica, senza aspettative gonfiate.
I numeri di Cagliari
Secondo i dati di mercato più recenti, un tipico affitto breve a Cagliari viene prenotato per circa 241 notti l'anno, con un tasso di occupazione mediano del 66% e una tariffa media giornaliera (ADR) intorno ai 107€. Nel periodo che va da novembre 2024 a ottobre 2025, la rendita media annuale per un affitto breve in città si è attestata sui 25.000€ lordi.
| Indicatore | Cagliari |
|---|---|
| Tariffa media a notte (ADR) | ~107€ |
| Tasso di occupazione mediano | ~66% |
| Notti prenotate all'anno | ~241 |
| Rendita annua lorda media | ~25.000€ |
Per confronto, una zona balneare stagionale come Villasimius mostra un profilo molto diverso: la tariffa media si aggira sui 150€ a notte, ma con oscillazioni marcate durante l'anno. Ad aprile, mese più economico, la media scende a circa 138€, mentre in piena estate sale a circa 281€ e ad agosto, il mese di punta, arriva anche a 316€ a notte. È un esempio chiaro di come una destinazione fortemente stagionale possa avere tariffe di punta molto più alte di una città come Cagliari, ma concentrate in una finestra di tempo molto più corta.
Il fattore che pesa più di tutti: la stagionalità
La Sardegna resta una destinazione fortemente stagionale, e i numeri di Villasimius lo dimostrano bene: più del doppio del prezzo tra aprile e agosto sulla stessa zona. Nei mesi estivi la domanda è alta e le tariffe possono salire molto sopra la media annuale; nei mesi invernali, invece, buona parte degli immobili — soprattutto nelle zone più turistiche come Villasimius — registra occupazioni ridotte o addirittura nulle, mentre una città come Cagliari mantiene una domanda più costante tutto l'anno. Questo significa che la rendita media annua racconta solo una parte della storia: la vera differenza tra una gestione redditizia e una mediocre si gioca soprattutto nei mesi di spalla (aprile-maggio, settembre-ottobre), quando un annuncio ben gestito riesce a intercettare prenotazioni che altri perdono.
Perché lo stesso immobile può rendere in modo molto diverso
A parità di zona e di immobile, la differenza tra due gestioni può essere enorme. Chi aggiorna i prezzi manualmente una volta ogni tanto tende a lasciare notti invendute nei periodi di bassa domanda e a "regalare" margine nei periodi di alta domanda, quando le tariffe potrebbero essere alzate senza perdere prenotazioni. Una gestione professionale con revenue management attivo — che adegua i prezzi quotidianamente in base a domanda, eventi ed stagionalità — è ciò che normalmente sposta l'ago della bilancia tra una rendita nella media e una sopra la media.
Puoi farti un'idea di quanto potrebbe rendere il tuo immobile specifico con il calcolatore che abbiamo pubblicato sul sito, inserendo i tuoi numeri reali.
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I dati riportati sono stime di mercato aggregate (fonte: Airbtics, Likibu) e hanno scopo puramente indicativo: il rendimento reale di un singolo immobile dipende da posizione, qualità, prezzo e qualità della gestione, e può discostarsi anche significativamente dalle medie di zona.